On Applications of BIM and Other Technologies in Quality Management for Real Estates
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摘要: 品质管理被越来越多地产公司所重视,但是由于管理手段的落后导致管理目标无法有效落地,新技术应用为地产企业品质管理变革提供了可能。本文介绍基于BIM、VR及移动应用等新技术在地产品质管理的应用场景及方法。
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关键词:
- 品质管理 /
- 建筑信息模型(BIM) /
- 虚拟现实(VR) /
- 移动应用 /
- 大数据
Abstract: Increasing numbers of real estate companies are paying more attentions on the quality management, but the management is hardly implemented due to the backward management methods. However, the applications of new technologies provide possibilities for quality management reform for real estate enterprises. This paper introduces the application scenarios and methods of new technologies such as BIM, VR and mobile applications in real estate quality management.-
Keywords:
- Quality Management /
- BIM /
- VR /
- Mobile Applications /
- Big Data
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1. 引言
近几年,建筑信息模型(BIM)技术日渐成熟,虚拟现实(VR)逐渐进入了普及性应用阶段。BIM是以建筑工程项目各项相关信息数据作为模型的基础,通过数据信息仿真模拟建筑物所具有的真实信息,具有可视化、信息唯一、协同性的特点。VR是一种模拟虚拟世界的交互式仿真系统,利用计算机融合多源信息,通过三维动态视景去感知实体行为下的虚拟世界,具有接近真实的可视化效果和沉浸式体验。BIM模型为VR提供了内容和场景,VR为BIM弥补了视觉表现真实度差的短板,二者结合完美的实现了系统仿真。
房地产企业作为建筑工程的业主方,对BIM及VR的应用进行了大量的实践探索,其中品质管理是一个重要的应用方向。基于移动互联网的BIM+VR技术解决产品感知困难、品质数据分散、品质检查环节信息不畅等问题,这一方法正被越来越多的地产企业所采用。
2. 传统房地产品质管理存在的问题
品质管理作为房地产企业的核心竞争力要素,正在被越来越多的房地产企业所重视。但是,传统的品质管理在落地环节面临众多的问题与挑战:
2.1 产品品质感知困难
在传统的品质管理模式下,产品建设完成之前,都是先以概念、图纸等设计语言形式存在的,具有一定的抽象性、专业性,非专业人士感知比较困难。为了使客户能形象地感知产品的品质,往往通过建设样板房、展示区的方式进行具象化的展示,而这些展示都需要投入大量的建造成本,造成成本浪费。即便是建了样板房、展示区,也只是对产品品质起到管中窥豹的作用,不能对产品的品质产生完整的认识。
2.2 产品品质数据分散
在传统的品质管理模式下,房地产的品质数据主要分布在各类设计图纸中,各专业的图纸数据相互隔离,很难做到统一、协调、交圈。
2.3 品质信息不对称
地产企业为了最终向消费者提供高质量的合格产品,设置了各种质量检查环节。而信息的不透明、不对称造成了检测的重复,如建造单位自检,监理验收,项目部验收,客户服务部门代表客户进行查验,物业部门承接查验,客户最终验收。虽然投入了大量的人力物力,结果事倍功半。
当前“新技术”浪潮风起云涌,在BIM+VR等新技术支持下,为房地产企业品质管理提升提供了新的可能。
3. BIM支持下房地产品质管理实施方案
3.1 主要技术路线
利用BIM可视化特点,解决建筑产品空间结构之间关系表达难题,降低了客户(或潜在客户)对产品的理解难度。而BIM+VR技术使客户身临其境地感受建筑产品的功能,包括:空间、日照、灯光、人流。同时,有助于设计、施工、运维、客户对建筑产品品质的理解,从而把好设计源头的品质关。
利用BIM信息唯一性的特点,解决产品品质数据分散造成的信息混乱。由于BIM中构件、设备具有唯一的ID,可以将外部数据与之挂接。形成基于BIM这个“锚”的数据集,避免了数据因分散造成多入口录入而产生的混乱。
利用移动互联网技术,解决品质管理环节信息采集的及时性。而信息管理系统是有效管理品质信息产生、流动、存储的最好工具。
因此,将BIM、VR、移动互联网等技术结合起来,构建一个完整的品质管理系统,是房地产企业品质管理的必然选择。
3.2 系统架构
在BIM、VR等新技术支持之下,地产企业构建一个完整的品质管理系统,其总体技术概要设计如图 1所示:
地产企业品质管理系统对数据层、支撑层、业务层、展现层进行细化设计,系统业务功能包含项目、人员、检查点、检查标准等基础信息管理;在BIM引擎、GIS引擎、VR引擎的支撑之下房地产品质评估与整改,及在评估数据基础之上进行统计与分析;根据不同的业务场景通过WEB或手机方式进行展现及交互。
3.2.1 利用BIM系统承载品质标准
产品品质是设计出来的,设计管理是品质管理的源头。产品品质属性在BIM系统中进行定义与存贮,人们可以方便地获得产品各个部位、构件的品质设计要求信息,据此进行生产、加工。
为了更加直观地反映设计成果,BIM技术可以与VR结合,可以方便将设计成果转换为人们容易感知的场景。这样,房地产企业可以形象化地向客户介绍产品,让客户能在选择产品的时候充分了解产品的品质,突破物理时空的限制。
同时,BIM设计可以有效地解决产品的标准化及个性化的冲突。产品线是解决标准化的问题;定制化是解决个性化的问题。利用BIM的数字化特性,可以方便地进行产品线复制;通过可选件的选择与替换,其结果马上体现在BIM系统中,从而实现个性化定制。
3.2.2 利用品质管理系统对房地产全过程进行品质监控
产品品质是设计出来的,对于房地产企业而言,其品质管理贯穿目标设定、施工、交付、运维全过程(图 2)。
在目标设定阶段,首先是设计成果的数字化,也就是BIM模型的建立;其次是通过策划,确定设计成果由谁、在哪个时间点实现;再次通过招投标的方式,将设计成果转换为技术要求,成为甲方与实施供应商共同的质量目标。
在施工阶段,乙方、监理方、业主方对产品的形成过程进行品质监控,包括材料进场验收,工程样板的验收、现场工程检查、实测实量、工序完成验收、最后的完工确认等,确保质量目标的实现。
在工程交付阶段,由公司客户服务部门代表客户对产品进行验收,再由物业进行承接查验,最后向最终客户进行正式交付。
在运维阶段,对产品进行日常的运维,对重要的设备进行巡检,对于客户所提的质量问题进行处理与解决。
对于以上各个阶段的品质管理业务内容及流程,均可以通过信息化工具进行支撑。
3.2.3 利用移动应用提高操作的便捷性
原生的BIM模型,因为承载的信息数据比较多,一个BIM模型动辄需要几个G的存贮空间,只适合在PC端运行。我们可以抽离其中部分内容,进行模型的轻量化,这样就可以在手机等移动终端进行操作了。
利用手机进行质量检测,可以在PC端的BIM模型中选定检查点,确定检测标准,确定检测路线。通过模型轻量化,可以向手机传送一个三维化的图片,检测路线可以由几个高亮化的检测点组成,点击某一个检测点,可以显示其相关的检测标准。
检查人员拿着手机可以去相应的检测点进行检查,可以在手机端反馈检测结果,如果需要整改,可以在手机端进行任务分发;整改人收到整改任务后进行整改,并将整改结果拍照上传,由检测人确认整改完成。
4. 应用案例—上海中建广场
4.1 工程概况
中建广场位于上海浦东新区高科西路889号,拥有3.8万m2国际5A超甲级写字楼,1.6万m2沿河绿地,1.2万m2乐活商业。中建广场使用了60项绿色建筑技术,项目获得了国家设计和运营绿色三星、美国LEED金级预认证。
4.2 主要实施方案
在中建广场项目BIM应用中,利用到的BIM软件多达几十种,通过对各软件进行详细的调研,最终选择以Autodesk公司Revit为建模软件,协同其他分析软件对建筑性能进行分析,并辅以其它软件完善整个项目BIM体系。
中建广场由业主方牵头,设计和施工总包突破传统的较为孤立的工作模式,建立新的协作机制,各参与方围绕BIM模型开展协调和交底工作,施工总包通过BIM模型向设计反馈和说明现场情况,业主能全程实时把控项目的进度项目质量。
中建广场由将BIM模型与VR结合,对产品的实现进行了数字化模拟,如对自然采光效果进行验证分析,判断是否符合绿色建筑目标要求,并据此优化幕墙可见光参数。
建造到交付全过程质量监控,扫描检测点位的二维码,从BIM系统中获取该点位的设计目标信息,实际测量值与目标值进行对比,可以查别质量是否合格,同时可以将该点位的实测值在手机中记录,自动归集至品质管理系统中进行保存。通过基于BIM的移动检测的充分应用,为产品品质的管理与提升提供了坚实的基础。
4.3 主要实施成果
4.3.1 统一品质管理的数据载体
BIM系统记录了品质要求、品质核查成果,实现了品质数据统一存储,保证数据的唯一性。
4.3.2 过程品质数据有序管理
利用信息系统保留每次检查的检查结果,如总包自检,监理检查等。这些结果保留后,甲方项目部及其上级管理部门可以根据统计学的抽样方式,抽查其中的某些检查项,重点检查实际值与所记录的检查值之间的差异,其结果更加科学、可信。
4.3.3 品质数据价值挖掘
利用品质管理系统积累的大量数据,进行大数据分析,可以确定产品品质的改进方向,为合作方评价提供数据支持。
5. 总结
BIM、VR、移动技术等新技术出现,不断改变着传统信息化的模式。如信息展示方式、信息关联度、信息传输等方面。无论是局部的改变,还是架构的改变,都是不断改善用户的体验度。正是这些新技术的融入,使得地产企业品质管理体系得到大的提升。下一步将重点考虑品质数据价值挖掘,从产品角度、承建商角度、问题树角度对收集的品质数据进行分析,从而为设计的改进与提升、供应商评价提供数据基础,实现数据赋能业务。
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期刊类型引用(2)
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2. 吴伟,王承,彭杰,吴涛,岳成凤. BIM技术在住宅房产营销阶段的应用研究. 土木建筑工程信息技术. 2019(06): 87-92 . 本站查看
其他类型引用(3)